乐居新媒体 星雯 发自北京

挂牌一个多月的北京第二批集中供地终于“收官”。

截止6月1日下午18:00，北京第二轮集中供应的17宗土地全部出让完成，总成交金额499.57亿元，总规划建筑面积144.71万㎡。

其中有2宗地块因无人报名、1宗地块无人报价而流拍，丰台亚林西、石景山衙门口、朝阳十八里店等7宗地块仅有一次报价，最终以底价成交，而朝阳太阳宫、丰台小瓦窑、顺义薛大人庄、昌平平西府地块4宗地触及地价上限，达15%的最高溢价率成交，其中顺义薛大人庄地块转入高标准竞报程序。

“明星地块”参与竞拍的开发商并没有想象中的多，而之前并没有被关注的地块却被开发商竞相争夺。“冰火两重天”是本次北京二轮供地的最佳写照。

冷热分化的决定因素在于地块的盈利确定性，可以看出房企算账比以往更加审慎，拿地更加理性。

小瓦窑异军突起

小瓦窑地块是本次土拍中吸引开发商报名最多的地块，共吸引了13家开发商报名，11家开发商及联合体现场竞价。

在二批次地块刚刚官宣时，任谁也没有料到，报名参拍企业最多的地块不是众星捧月般存在的太阳宫地块，而会是貌似平平无奇的小瓦窑地块。

回顾该地块的现场竞价环节可谓激烈，共经过了41轮争夺。

华润+葛洲坝、懋源、招商、中铁置业、三元嘉业五家房企轮番举牌，经过11轮报价。之后竞“现房销售”面积环节又经过30轮举牌。摇号环节，最终，电建+首钢以26.45亿 + 3万平现房销售面积摘得了小瓦窑地块。

小瓦窑地块之所以会被热抢，原因在于房地价差很大，利润相对高。

公开资料显示，小瓦窑地块位于西四环外、莲石东路以南，地块建筑面积5.94万平方米，起始楼面价为3.87万元/平方米，销售指导价为7.5万元/平方米。

小瓦窑26.45亿元的资金门槛相对较低，民企也能进场。而且拍到上限后，楼面价与指导价之间价格相差3.05万元/平米，房企利润空间较足，拿地的安全边界够高。

除了土地指标，周边在售项目的销售价格也增强开发商拿地意愿。

目前小瓦窑周边已经入市的石景山长安悦玺指导价7.95万元/㎡，国誉万和城、天阅山河成交价8万元/㎡左右，待入市项目北京城建·龙樾天元指导价达8.5万元/㎡。小瓦窑地块7.5万元/㎡的指导价与周边竞品存在5000-10000元/㎡的价差。价格优势明显，未来入市竞争力强。

太阳宫劝退

此次土拍可以称得上“王炸”、关注度极高的朝阳太阳宫地块报名企业数量相对不突出，共有7家房企或联合体报名。

在现场竞价环节，仅有大悦城+厦门国贸、中海、城建+华润三家房企参与，经过15轮报价，城建+华润以66.815亿触达价格上限。之后竞政府产权持有份额环节34轮举牌中，中建一局仅举牌一把，其他三家交替举牌，中海最后一把0.1%比例把份额推至最高10%。最终摇号环节，出人意料的，一牌未举的中建玖合凭借摇号，66.815亿 + 10%政府持有产权斩获了太阳宫地块。

太阳宫地块虽然没有大规模配建，但66.815亿元的资金门槛，报名的房企也是清一色的国企+央企。房价“打9折”后，楼面价与指导价之间仅留有2.88万元/平米的空间。

太阳宫地块周边红玺台、太阳公元等次新小区价格约15万元/㎡左右，与本项目11.7万元/㎡的折后指导价相差3万/㎡左右，价格明显倒挂，预计会是一个开盘即售罄的项目。

但即使太阳宫地块比周边差着一大截子的价格，但因为高总价、低利润率劝退了部分房企。

亚林西“遇冷”

由于位于南二环、三环之间，紧邻丽泽商务区、地铁14号线贯通，亚林西地块一经挂出，就引起了较大关注。

但亚林西地块的成交结果却让人有些意外，仅有一家房企报名，被华润以74.7亿元的底价摘得。

亚林西地块起始价74.7亿，是北京第二批集中供地中起始价最高的地块，如此高的起始价，是对房企资金的考验。

此外，丰台亚林西地块性质为R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、A334托幼用地，建筑规划面积约20.5万平方米，其中需配建3360平方米幼儿园以及约10万平方米的商业。

有业内人事分析，亚林西地块总价高、商业配建多，而且周边竞品多，对于企业来说，承担着一个比较大的财务压力。

纵观参与土拍的房企可以发现，国央企仍为主力，华润参拍率超6成、报名9宗、斩获2宗；北京城建与首开均报名6宗，分别竞得2宗及1宗；中海报名5宗，落子2宗；中建系报名4宗、收获2宗，中建二局摇号竞得热门太阳宫地块。龙湖仍以底价策略为主，布局低溢价地块，成为此次土拍中唯一有所斩获的民企；懋源则在朝阳崔各庄奶西地块和顺义薛大人庄地块表现积极。

而各房企对待具体地块之间的分化态势，都是综合地块体量、项目利润、操盘难度等因素，做出的理性、谨慎的选择。