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专注物业上市公司解析。

卓越商企:左手巨额增资,右手大方派息

乐居财经 2022-05-20 21:40 7.5w阅读

直言收并购会关注被房企摆上货架的物业。

文/乐居财经徐酒眠

“公司未来连续5年的利润增长率会保持在35%以上。”年初的业绩发布会上,卓越商企服务(06989.HK)董事会主席兼执行董事李晓平,立下5年业绩增长目标。

同时他还表示,“未来三年,董事会建议每年全年派息比例不低于50%。”

厘定目标,卓越商企服务开始加码,今年以来业务拓展动作不断。

日前,其医疗事业部一举中标山西天慈医院、浙江遂昌康复医院两座医院的物业全委服务合约,并于上个月初顺利进驻接管,开始了为期五年的医疗临床辅助支援管理服务。

延伸赛道之外,旗下公司也在近日猛增注册资本。

5月20日,卓越商企服务全资子公司深圳市卓越物业管理有限责任公司(简称“卓越物业”)注册资本发生变更,从1.25亿元增至4.05亿元,激增2.8亿元。

一般而言,企业注册资本突然增高的原因不外乎4个,一是增强实力,提高信用;二是开拓新的投资项目,扩大现有的经营规模;三是调整股东结构和持股比例,四是可能在申报项目,招投标入围等。

“卓越物业资本突增,不太可能是调整股东结构,倒可能是近期有收并购落地。”有分析人士表示。

关注货架上的物企

对于收并购,卓越商企服务早已有了清晰的目标。

“我们会关注这样的标的。”在此前2021年度业绩发布会上,卓越商企服务总经理郭莹曾表示,未来的收并购会聚焦一线及新一线重点城市,同时对部分房企在当前行业周期变化中遇到困难,意欲抛售旗下物业公司自救的标的也会关注。

放眼市场,截至目前,恒大物业奥园健康佳兆业美好正荣服务佳源服务等多家上市物企都因关联房企债务危机曾有出售传闻。

它们中,不乏有商业综合体、写字楼、产业园、住宅公寓、城市服务等项目。这与卓越商企服务2022年聚焦商业赛道、住宅公寓,以及医疗、教育、城市服务和政府公建等业态有着诸多契合之处。

此外,去年绿地控股12.6亿元出售给花样年的商用物业——绿闵物业,目前也处在“交易未实施完成”的状态。

以花样年目前的情况来看,这笔收购短期内或无法推进。与此同时,绿地控股正面临流动性压力,为绿闵物业寻找一个新的买主,对张玉良来说或许是更好的选择。

不过,卓越商企服务也表示,比起全资收购模式,公司更加注重与原股东长期合作和共同发展,采用收购控股权、与合作方组建合资公司共同运营等多样化的合作方式,与原股东一起推动合作公司的发展壮大。

超18亿并购金待启

事实上,卓越商企服务留给收并购的资金也颇为可观。上市之初,卓越商企服务募资所得款项净额约为33.6亿港元,按照规划,其中70%约23.52亿港元将用作业务扩张。

“快速实现地域范围的布局和商务业态的扩张,巩固我们在中国商务物业服务市场的领先地位。”去年4月,卓越商企服务敲定了上市后的首单收购,以2.25亿元收购北京市环球财富物业管理有限公司(简称“环球财富物业”)75%的股权。

财报披露,今年1月,卓越商企服务已完成对环球财富物业股权的收购。而截至2021年12月31日,其上市募资中用作战略性收购及投资的资金余额约为18.31亿港元。

但事实上,卓越商企服务手中的可用资金还并不止于此。去年5月、12月,卓越商企服务物业作为卖方,分别以3.05亿元、3.50亿元出售了深圳卓越创投与深圳卓越运营两家公司100%股权。

财报显示,截至2021年12月31日,卓越商企服务手握现金及现金等价物约30.07亿元,在目前49家刊发了2021年财报的港股物企中,排在第13位,其手中现金较为充裕。

去年,卓越商企服务大股东和管理层在二级市场增持了360多万的股票,合计耗资3200多万港币。李晓平表示,由于港交所也有一定的限制,现在大股东的持股比例接近75%,本来想再多买一点,但只好忍住。

不过,他同时也表示,“2022年,只要合规、只要有可能,也会多回购一些。”

70%高派息比

作为“高端商务物业第一股”,卓越商企服务在上市后的首个完整财年,向投资者展现出了不俗的业绩成绩单。

李晓平在业绩发布会上表示,“卓越商企目前现金流比较充裕,2021年卓越商企服务全年派息比例为70%,董事会建议在未来三年,每年全年派息比例不低于50%。”

截至2021年末,卓越商企服务每股普通股派息17.38港仙,加上已派发的中期股息每股现金18.62港仙,全年股息为每股现金36港仙。以此计算,其全年派息比例达70%。

高派息比离不开公司业绩发展。过去的2021年,卓越商企服务实现营业收入34.7亿元,同比增长37.3%;录得毛利9.6亿元,同比增长44.6%;归母净利润同比增长57.0%至5.1亿元。

其中,基础物业管理服务收入约26.31亿元,同比增长24.6%,占总收入的75.9%;增值服务收入约7.81亿元,同比增长117.5%,占总收入的22.5%;其他业务收入约5.5亿元,在总收入中占比1.6%。

同期,其在管面积约为4120万平方米,同比增长29%。其中,分布在大湾区及长三角区域在管面积分别为1778万平方米、940万平方米,占比分别为43%、23%;一线城市及新一线城市在管面积为3494万平方米,占比达85%。

以物业业态来划分,2021年,卓越商企服务商务物业在管面积1793.2万平方米,占比43.5%,贡献收入约为19.62亿元。其中,来自第三方物业开发商在管面积约为1502.6万平方米,贡献收入约为12.43亿元。

公共与工业物业在管面积约924.8万平方米,占比22.5%,贡献营收3.50亿元;传统的住宅物业在管面积约为1402.3万平方米,占比34.0%,贡献营收约为3.18亿元。

2021年,卓越商企服务的综合毛利率约为27.7%,较上一年同期提升1.4个百分点,低于同期49家港股物企30.09%的毛利率均值水平。

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