策划 | 陈海保

统筹 | 王敬宾 徐迪

撰文 | 展浩博

1999年，福建商人黄旭东从厦门北上京城，担任西客站附近一家贸易公司销售负责人。此前在园林管理部门以及实业公司的多重任职履历，让黄旭东预感物管行业前景不凡。

于是，一边做销售工作的同时，黄旭东一边着手成立了自己的公司。东光股份（831840）的前身，北京东光物业管理有限公司由此诞生。

2015年，东光股份正式挂牌新三板，开启资本市场寻路之旅。不过在上市后长达5年的时间里，东光股份年利润始终维持在百万元级别波动，难有突破。

头顶新三板首家上市物企的光环，东光股份对资本化运作已驾轻就熟。不过，这家1999年诞生于北京的物企老兵，却在规模化的盈利之路上求索多年，收效甚微。

根据东光股份业绩披露，2015~2019年，东光股份净利润分别为：39.94万元、-705.73万元、122.9万元、538.3万元和155.1万元。

东光股份业绩盈亏并无显著增减规律。除2018年净利有显著增长外，其余年份盈利均维持在百万元上下。其中2015年净利仅39.94万元，2016年则大幅亏损705.73万元。

经营决定利润。对于东光股份这样一家有代表性的区域蝇型物企而言，其利润波动背后又有着怎样的经营隐情呢？

东光物业创立之初，注册资本金仅50万元，黄旭东和他的创业合伙人马肃领各出资25万，二人各占一半股份。

而后多年历经数次股权变更，至2013年6月东光物业完成股份制改造时，黄旭东的合伙人马肃领，早已从公司股东名单中消失不见。此时，东光股份控股股东已变为持股43.25%的北京世纪升和资产管理有限公司。

这是一家由黄旭东及其妻子张蕾完全控股的资管公司。

除通过世纪升和间接持有东光物业43.25%股份外，黄旭东还直接持有公司6.5%股份。同时，黄旭东另通过名下精诚建业间接控制东光物业4.53%的股份。根据东光股份年报披露，黄旭东及其妻子张蕾合计控制公司53.43%股份，为公司最终实控人。

根据东光股份2019年报，其期内实现营收1.49亿元，同比增长19.15亿元；归母净利润155.1万元，同比下降71.19%。

营收规模与利润数值显著不匹配背后，是东光股份较低的毛利率。2019年，东光股份毛利率为16.1%，相较2018年的13.72%有一定上升。即便如此，其毛利率仍远低于2019年物管行业30.1%的综合毛利率。

毛利率低下与东光股份主要从事的公共物业服务领域不无关联。根据东光股份官网介绍，公司主要为景区公共场馆、政府部门、学校、医疗机构、大中型企业、产业园区等机关、企事业单位客户提供一站式后勤物业保障服务解决方案。

东光股份营收构成中，占比最高的即公共建筑类项目，2019年公共建筑类项目占据东光股份全年营收57.82%，相较去年进一步增长；而住宅类项目贡献营收占比为22.85%，较之2018年的24.24%出现小幅下降。

东光股份前五大客户名单中，无一例外均为公共建筑或场馆。不同于毛利不菲的商品房住宅项目，公共物业服务面积大，收费单价低，而这也是导致东光股份毛利率常年低于行业均值的主要原因。

即便如此，对东光股份而言，贡献主要营收却盈利微薄的公共物业服务，也并非前景无忧。

东光股份年报提到，目前政府采购范围不断扩大，但采购价格一直处于较低水平，如果政府采购偏向于保护本区域内企业或大力支持小微企业，公司市场开拓将面临较大困难，从而导致公司存在业务增长较为缓慢的风险。

与此同时，东光股份2019年营收增长同时，利润却大幅下滑，营收增速与净利增速出现脱钩。对此，年报解释乃是年内公司自主开发的“物业小站”智能化管理系统开发费用支出以及投资建设的“天坛体育中心滑冰场”项目经营亏损所致。

尽管住宅类项目贡献营收不足三成，可东光股份的坏账计提却多来自住宅项目。2019年，东光股份1~5年账龄以上的应收账款合计为2400万元，其中计提坏账准备数额为370.66万元。

有意思的是，东光股份年报特别提到，账龄在3年以上的应收款占总应收款金额的13.33%。此类应收账款主要集中在住宅项目,且按照会计政策计提的坏账准备占全部坏账准备的 81.35%。

对于东光股份而言，收上这笔数额不菲的物业欠费并不容易。要知道，2019年东光股份全年净利润不过155万元。坏账侵蚀利润情况下，东光股份表示公司将继续采用合法合规的方式对前期欠费业主进行物业费及其他相关费用的催缴。

工商资料显示，东光股份现有司法案件多达160起，其中多数为东光股份为原告的服务合同纠纷。不难看出，东光股份正如其年报所言，频频采取司法方式催缴物业欠费。

尽管法院裁决文书中东光股份以胜诉居多，但作为被告的多名业主在法庭答辩过程中都不同程度不约而同指出原告方东光股份提供的物业服务不合格的问题。

主打公共物业服务导致毛利低下，开拓住宅物业服务收费艰难，对于多年盘踞京城的物企老兵东光股份而言，未来拓疆之路仍任重道远。

本文仅代表作者个人的立场和观点，并不代表乐居财经的立场或观点。本文著作权，归乐居财经所有。未经允许，任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容；经允许进行转载或引用时，请注明来源。