【编者按】房企分拆物业上市成风，上市初期，营收高度依赖关联方已成普遍现象。随着物企规模扩张，第三方在管面积占比扩大，来自关联方的收入与在管面积的比例出现了“剪刀差”。乐居财经推出《物企关联史》系列，独家穿透地产与物业公司的关联关系。本期解读——彩生活。

【股权关系】彩生活与花样年控股之间为“母子关系”，截至2019年底，花样年控股持有彩生活的股份比例为51.69%。

【业务关系】2019年，彩生活12.11亿平方米的在管面积中，来自花样年控股的仅占1.5%。

文/乐居财经研究院 魏薇

作为物业第一股，彩生活上市已经快6年，早在2014年，就被花样年控股分拆。2019年底，花样年控股持有彩生活51.69%的股权，实际控制人为曾宝宝、董东、唐学斌等一致行动人，其中，曾宝宝拥有彩生活67.1%的股权。

在2002年就加入彩生活的唐学斌，于2019年12月退居二线，将首席执行官交棒黄玮，职位转变为公司的非执行董事，并继续担任公司的副董事长。在10多年的时间里，唐学斌缔造了彩生活的服务模式。

至此，唐学斌时代结束，彩生活将开始转型。

业绩增速有史最低

2016-2019年，彩生活取得的营收分别为13.42亿元、16.29亿元、36.14亿元、38.45亿元，2019年的同比涨幅仅6.4%，归母净利润增长2.8%至4.99亿元，均是自上市以来的最低涨幅。

其营收主要来源于3个部分：物业管理服务、增值服务、工程服务，物业管理服务是主要的收入来源。2019年，对应的收入分别为33.4亿元、4亿元、1亿元，同比分别增长9.05%、下降1.74%、下降27.61%。增值服务收入下滑，物业管理服务收入增速也创上市以来新低。

除此之外，彩生活的盈利水平也处于下滑趋势。2016-2019年，彩生活的毛利率分别为43.65%、44.86%、35.49%、35.25%，净利率分别为16.08%、21.51%、14.33%、13.93%，毛利率和净利率都已下滑至历史最低点。

截至2019年底，彩生活的总服务面积12.11亿平方米，合约管理总建筑面积已达5.62亿平方米，已经产生的合约管理总建筑面积为3.6亿平方米，在规模上领先行业。但对于其自身来说，面积增速已明显下降。

上市以后的彩生活以第三方拓展为主。从在管面积占比来看，彩生活对母公司花样年控股的依赖很低，其主要的面积增长来自于收并购及第三方，在12.11亿平方米的服务面积中，花样年控股贡献的部分仅占1.5%。对于收入占比，彩生活并没有在年报中透露。

在过去的四年中，每年新增的合约管理面积来自第三方新委聘的比例最低为58%，2019年达到了94.8%。

现金短债比升至2倍

上市以来不断地进行收并购，也给彩生活带来了债务压力。上市以来，彩生活的总负债由2015年的14.18亿元上升至2019年的53.24亿元，峰值为2018年的68.1亿元。其中，有息负债总额由2015年的5.93亿元上升至2019年的22.95亿元，峰值为2018年的36.6亿元。

显然，资本市场并不看好这样的行为。在投资者的逻辑中，物业行业是以轻资产的模式运营。按照最新收盘价计算，彩生活的市值为52.78亿港元，市盈率9.48倍，在物业行业中位于低位。在26家上市物业中，市盈率比之低的仅有中奥到家和祈福生活服务。上市5年，其市盈率一直在10左右徘徊，低于行业平均水平。