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宝龙地产:隐形的利率丨债市风云⑩

乐居财经 2020-03-16 17:46 3346阅读

文/乐居财经研究院 杨倩

3月10日,宝龙地产(01238.HK)2019年度业绩发布会上,总裁许芳华这样形容宝龙地产现状:“舒服”、“潇洒”。

2019年,宝龙兑现了降杠杆的承诺,净负债率大幅下降20.4个百分点至81.2%,信托融资比例从8.3%降至3.9%,融资成本从2018年的6.48%微降至6.47%。

融资难、融资贵是2019年的主旋律,2019年宝龙的借款总额较2018年底增加12.5%至552.63亿元,在此背景下,宝龙的融资成本竟不升反降?梳理全年发债情况后发现,这里有个“隐形利率”的小技巧。

发债总览

短融频次高、折价发行、首发专项债

据统计,2019年宝龙地产发债总量约90.9亿元,包括中期票据15亿元,公司债13.7亿元,短融券16亿元,6.7亿美元优先票据,平均期限2年,平均利率6.67%。

2019年宝龙地产发债有三个关键词,短融、折价、专项债。年内,宝龙地产共发债12笔,其中5期是短融券,期限在180天-270天之间。短融券的特点是发行难度相对较低,发行周期短,可以应对突发性融资需求。此外,短融券采用余额管理制,房企可根据融资需求灵活、滚动发行;更重要的是,短融券成本较低。

2019年,宝龙地产使用了4种发债工具,短融券平均利率最低,通过滚动操作,以6%左右的成本多次发行3亿元债券,募集资金主要用于偿还即将到期的短融券及补充营运资金。

短融券发行次数虽然多,但单笔金额不高,从发债规模来看,宝龙更依赖海外债。2019年,宝龙发行三笔美元优先票据,折合46.2亿元,占全年发债总额的50.8%。这三笔海外债利率在6.95%~9.125%之间,平均利率为7.04%。

根据此前发布的《2019房企融资利率榜》,海外债利率较高,平均利率在8.86%左右,最高已达15.5%。宝龙的“低息”海外债如何吸引投资者?这里的技巧是折价发行。宝龙的三笔票据认购价是票据本金额的98.974%、99.331%、99.536%,利率越低,折价幅度越大,到期还本时依照票面金额偿还,差额部分可算作是宝龙发行成本,相当于隐形提高的利率。这样算来,宝龙的海外债发行利率几乎与行业均值持平。

这12笔债券中,有1笔与其他不同。2019年4月,宝龙地产全资附属公司上海宝龙实业发展发行了2019年度住房租赁专项公司债券(第一期),规模3亿元,期限2年,票面利率7.2%。这笔专项债主要用于住房租赁项目建设,代表着宝龙正式进军长租公寓。4个月后,宝龙地产旗下首个宝龙公寓项目——“宝龙公寓|舍”,在上海青浦正式开业。

除宝龙之外,还有房企也在2019年发行住房租赁专项公司债,比如万科龙湖集团、绿城房地产、中骏集团等,规模在5~20亿元之间,其中万科、龙湖、绿城的发债利率在5%以内,中骏集团利率为6.95%。

债务结构

近三成有息债2021年到期 

从存量债券来看,截至2019年底,宝龙地产存量债总量约为192.7亿元,其中48.5亿元在2020年到期,占比约25%;65.5亿元在2021年到期,占比约34%;26亿元在2022年到期,42亿元在2023年到期,10.7亿元在2024年到期。

综合来看,2021年偿债压力相对大一些。一方面,超三成债券集中到期;另一方面,到期债券里有7.5亿美元优先票据,其中一笔是2亿美元利率9.125%,再加上折价发行,宝龙地产2021年所需支付的融资成本相对较高。

如果算上银行及其他借款,截至2019年底,宝龙地产有息负债552.63亿元,一年内到期有息债153.2亿元,占比27.7%,一至两年到期的有息债占比达32.8%,两至五年到期的有息债占比为28.7%,五年以上有息债占比为10.8%。

偿债能力

现金短债比创新高 负债率增速放缓

就偿债能力而言,宝龙地产的净负债率大幅下降至81.2%,与充沛的账面现金有关。业绩发布会上,宝龙地产高管讲道,“2019年应该算宝龙地产历年最富有的时候”。

截至2019年底,账面现金及现金等价物和受限制现金合计为236.7亿元,同比增长约50%。宝龙地产副总裁兼首席财务官廖明舜在业绩发布会上剖析了现金大幅增长的原因,一是2019年底商业物业剥离,上市成功;二是宝龙地产的配股增加了资本金,三是销售利润进一步增加,四是去年的回款率比前年提高5%。

现金流充沛,使得宝龙地产的偿债能力大幅增强。2019年底,现金短债比达1.55倍,是近五年来的最高值;速动比率为0.68,回到相对高位,资产变现能力较2018年有所提升;资产负债率虽微升了0.9个百分点,但增速已明显放缓。

宝龙地产杠杆水平的改善得到了标普的认可。2019年10月31日,标普全球评级宣布,将宝龙地产的评级展望提升至“稳定”,并确认其主体“B+”的长期信用评级及优先票据“B”的债项评级。信用评级提升后,多家机构给予宝龙地产 “买入”评级,投资评级进一步调高。

2019年,宝龙地产实现合约销售额为603.5亿元,较2018年同期增加约47.1%;实现收入约260.42亿元,较2018年同期上升约32.9%;核心盈利约为43.9亿元,较2018年同期上升约70.2%。高光的一年已经过去,接下来宝龙把销售目标锁定在750亿元。许华芳在业绩会上表示, “本来定的目标是800亿,后来考虑到疫情影响,保守一点,降了50亿。未来几年确保复合增长率25%以上。”

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